Trouver des comparables

Les K biens les plus proches d’une annonce, classés par similarité. Typologie, surface, géographie, caractéristiques.

Pour valider ou contester une estimation, le meilleur outil est la liste des comparables. Imoria renvoie les K biens les plus proches d’une annonce donnée, classés par similarité (géographique, surface, description).

Par défaut, Imoria renvoie 10 comparables. Le nombre est ajustable jusqu’à 50.

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Exemple de prompt

Dans le client IA

Donne-moi les 15 comparables les plus proches de cette annonce.

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Ce qu’Imoria renvoie

Une liste de biens classés par score de similarité. Chaque ligne contient :

Champ	Signification
prix demandé	Prix de l’annonce comparable
surface / pièces	Caractéristiques du comparable
distance	Distance géographique au bien d’origine, en mètres ou kilomètres
similarity	Score composite (typologie + surface + géo + description), 0 à 1
dpe	Classe énergétique si renseignée
firstSeenAt	Quand le comparable est apparu sur le catalogue
status	ACTIVE ou DISAPPEARED (les comparables disparus servent aussi à calibrer)
url	Lien direct vers l’annonce comparable

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Variations à essayer

Beaucoup de comparables

Donne 50 comparables pour cette annonce, je veux voir la dispersion complète.

Comparables actifs uniquement

Donne 10 comparables, uniquement parmi les annonces encore actives.

Comparables par prix

Donne les 10 comparables les moins chers de cette annonce.

Exemple de réponse réelle :

Réponse Imoria

15 comparables pour ad_8c4f29... — T2 58 m² Nancy centre, 165 000 €

#    Prix       Surface   €/m²    Distance    sim    DPE   Statut
1    168 000    56 m²    3 000     320 m     0.91    D     ACTIVE
2    175 000    60 m²    2 917     540 m     0.88    C     ACTIVE
3    159 000    55 m²    2 891     780 m     0.85    D     DISAPPEARED
4    180 000    62 m²    2 903     420 m     0.84    D     ACTIVE
5    155 000    52 m²    2 981     1 100 m   0.82    E     ACTIVE
6    172 000    58 m²    2 966     890 m     0.81    D     ACTIVE
7    149 000    54 m²    2 759     1 200 m   0.79    E     DISAPPEARED
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15   162 000    56 m²    2 893     1 800 m   0.71    D     ACTIVE

Médiane €/m² des comparables: 2 917 €/m²
Dispersion (P25 - P75):       2 870 - 2 985 €/m²

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Comment Imoria choisit les comparables

• Mêmes typologie et archétype (appartement T2 vs. appartement T2).
• Surface ±20 % (un 60 m² est comparé à des 50–72 m²).
• Proximité géographique : mêmes commune et secteur en priorité ; élargissement progressif si le pool est trop petit.
• Caractéristiques principales quand renseignées : étage, DPE, présence d’un extérieur, parking.

Le score de similarité combine ces dimensions. Les comparables sont d’autant plus pertinents que la zone est dense en annonces.

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Limites

Voir : adresses-masquees-sur-les-annonces

• Les comparables provenant d’annonces à adresse masquée sont localisés à la commune, pas à la rue. La distance affichée peut être approximative.
• Dans une zone à faible densité d’annonces, Imoria élargit le rayon. Le score de similarité reste honnête mais les biens sont plus éloignés.

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Et après ?

Estimer la valeur

Fourchette P25–P75 calculée sur les comparables.

Étudier le quartier

Contexte de marché global du secteur.

Avancé. Outil MCP et paramètres

Cette page utilise find_comparables. Paramètres :

• adId (UUID). L’annonce d’origine.
• k. Nombre de comparables, 1 à 50, défaut 10.

Retourne une liste d’annonces avec similarity (cosinus normalisé, 0 à 1) et distance (mètres).